みなさん、こんにちは。そーま（@Soh0806）です。

いきなりですが、みなさんに報告があります。
セブ島生活に突入して3年目となりました！

留学がきっかけで、セブ島に足を踏み入れたのが今から2年前、2017年4月。27歳のとき。

それからというもの、今こうやってIT関係の仕事に携わりながらセブ島で生活していると思うと、色々感慨深いものがあります…。

そんな僕ですが、最近思うことがあります。

 

簡単に言うと、日本が恋しくなってきたということです。
（来年を目処に、日本のWebマーケ会社に転職できるよう、これから頑張ろうかと思っています）

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さて、こんなことを考えている矢先に、セブ島で面白い起業家さんにお会いしました。

この方です！

 

アキラさんは、なんとセブ島で民泊運用代行サービスを展開しておられるとのこと（！）。
僕は過去にエアビのホスト運営経験があり、民泊運用には少し興味があったので、色々お話を聞かせてもらうことに…

すると、

・・ということで、今回、民泊運用をセブ島で体験させてもらったので、「セブで民泊運用ってどうなの？」について答える記事を書きました。

少しでも気になった方がいたら、ぜひ最後まで読んでみてくださいね！

 

1.　セブ島で展開する民泊運用代行【セブみんぱく】とは

【セブみんぱく】のサービス概要について教えてください！

※参考
一般的な民泊・Airbnb（エアビー）運用代行会社の料金システムは、売上（宿泊費＋清掃費）× 15～30％　＋　清掃費用となっています。

ー出典：MINPAKU.Biz 「民泊・Airbnb運用代行会社の価格・費用相場」より

【セブみんぱく】で掲載できるプラットフォームは？

こちらの3社がセブ みんぱくで利用できる主なプラットフォーム

• Airbnb
• Booking.com
• Expedia

システム上、Booking.comからの集客の場合は、売上の14％が手数料として発生するようです。

※参考
更に、中国語で対応している以下のサイトにも掲載が可能です。

• Tujia（途家）
• Ctrip（携程）

 

2.　実際にセブ島で民泊運用のオーナー体験してみた感想【ポイント5つ】

アキラさんのお言葉に甘えて、民泊運用代行サービスの体験をさせてもらいました。

僕がオーナー目線に立って民泊運用を体験したレビューと、実際に友達に宿泊してもった感想について書きました。

ポイントを5つにまとめているので是非参考にしてくださいね！

それでは、今回宿泊してもらう僕の友達を紹介します。
林ツイタチくん（@uzukumaru_net）です！

ではツイタチくんに、これからいろんなレビューをしてもらいましょう！

 

それでは、選手交代です。
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確認　とにかくgif画像を作ってみたかったやつです。

 

【ポイント1.】いざ、マクタン島にあるリゾートホテルにチェックイン！

さて、ツイタチくんに泊まってもらう宿泊場所はこちら！
（※アキラさんが実際に運営されている物件の一つです）

（雑に中略）

ツイタチくんは、セブ 市内からグラブタクシーを使って、約1時間で目的地に到着した模様。

ちなみに、滞在する場所は、アルテラホテルに隣接するコンドミニアムです。
場所はこちら。マクタン島の先っちょにあります。

宿泊者には、このような各物件の位置情報とチェックインの方法などが詳細に記載されたPDFが渡されます。

ここがポイント
このPDFは、わかりやすく写真付き説明されてるので、初めての方でも問題なくチェックインできます。
（メールで送付されるので、印刷しなくても確認可能）

ここがポイント
チェックアウト時は、鍵をキーボックスに戻すだけで完了します。

ここがポイント 部屋によってベットの種類（シングル/セミダブル等）・数が異なります。

 

‘無事にツイタチくんは、チェックインできたようですね。

さて、ゲストがチェックインができる状態を作るまでに、どんなやり取りが行われていたのでしょうか？
運営側の視点に移動してみましょう。

【ポイント2.】チェックイン前の清掃状態とリネン品の補充はスマホ（LINE）で確認

（ツイタチくんがチェックインする数日前のこと）

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ここがポイント このようにLINEを使ってフィリピン人スタッフと連携が取れますが、直接オーナーは確認をするだけで、基本は何もする必要はありません。

【ポイント3.】チェックインとチェックアウト時間を確認する

（翌日、朝食をホテルのレストランでとるツイタチくん）

（ホテル内のジムにて）

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（プールサイドでたたずむツイタチくん）

 

ここがポイント
ゲストには、チェックインとチェックアウトの時間が何時かをしっかり伝えておくことが大切です。
チェックアウトした日に、別のゲストがチェックインする場合もあるため、清掃の時間（2〜3時間）を確保しておくためです。

【ポイント4.】チェックアウト後のスタッフとの連携プレイ

（ツイタチくんチェックアウト後）

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ここがポイント
アフターケア（清掃・リネン品の補充・ゲストへのお礼のメール）まで、バッチリ実施してもらえます

【ポイント5.】カスタマーレビューを確認する

ここがポイント
実際のカスタマーレビューは、掲載するプラットフォーム（Airbnb/Booking.com/Expedia）を通じてゲストからの評価とメッセージをいただきます。
ちなみに、エアビを使ってアルテラリゾートに宿泊してみたい方は、こちらからお申し込みいただけます。

 

3.　セブ島の民泊運用代行を利用した感想【5つのメリット】

僕が今回、民泊運用代行サービス【セブみんぱく】を利用してみて感じたメリットは以下の通りです。

それでは、一つずつ解説していきます！

【1】全て丸投げで大丈夫という圧倒的な安心感

【セブみんぱく】に委託すれば、依頼主は基本的に何もする必要がありません。

民泊運用のプラットフォームへの掲載からホスティング・清掃業業務・ゲストとのやり取りなど、全て管理し運用してもらえます。
これは実際に体験してみると、かなり安心かつ便利なものでした。

記事内では、わかりやすく内部の状況を伝えるために、あたかも僕自身がスタッフと関与しているように描写していましたが、基本的には【セブみんぱく】内のスタッフだけで業務は完結されます。

こちらご確認お願いします。m(__)m

【2】ホスティングと清掃業務の質が高い

ホストとしてやるべき事は全て安心して委託することができます。

ゲストの迎え入れ準備、チェックイン・チェックアウトの確認、清掃業務、リネン品の補充など、細部に至るまでしっかり管理されています。

チェックアウトの清掃基準も高く、清掃前と清掃後の写真で部屋の状況をしっかり報告してくれるので、安心できます。

【3】継続的にゲストを受け入れる体制が作れる

プラットフォームに掲載する宿泊可能な日程を、最大限に運営する体制を作ることができます。

個人で民泊運用する際に、一番面倒なのはスケジュール管理ではないでしょうか？

僕も過去にホストをやってて大変だと感じたのは、自分の予定をゲストの受け入れ準備のために時間を確保しておかないといけないという、スケジュール管理でした。できない場合は、ゲストの申請を止む無くお断りすることもありました…。

それに対して、【セブみんぱく】に委託すれば、あらかじめ受け入れ可能な日程を伝えておけば、ゲストの宿泊申請がある限り、受け入れの体制を整えてもらうことができます。

これが、民泊運用代行サービスを利用する最大のメリットですね！

【4】家が空いた期間を有効に資金確保に使える

民泊運用を通じて、一定の副次的収入を確保することができます。

自分の予定に合わせて、海外にある家を利用しない期間の間、民泊として貸し出すようにスケジュールを自由に設定することができます。

• 海外と日本の二拠点生活を送りたい方
• 海外で不動産投資を検討している方

こんな方には、まさしくぴったりなサービスかと思います！

【5】海外で民泊事業を安心して展開できる

特に最近になって、日本国内では民泊法の規制が厳しくなり、Airbnb（エアビー）のホスティング基準も大幅に変化したという背景から、日本国内から海外にシフトチェンジして民泊事業を運用しようと考えている人は少なくないようです。

もちろん、セブ島内で民泊事業を展開する場合も、いくつか気をつけるべき注意点がありますが（詳しくは⑤で後述）、それらも【セブみんぱく】に相談しながら運営することが可能です。

その点も、代行サービスを利用するメリットの一つと言えるでしょう。
>>【セブみんぱく】を申し込みたい方はこちらから

 

4.　セブ島で民泊運用代行を依頼しても利益は出るの？【売上・費用・年間シミュレーション】

 

それはとても有難いですね・・！

それでは、これから以下の内容を実際に見ていきます。

• 各月の推定売上高
• 必要な経費・運営手数料
• 年毎の運営時のシュミレーション

※記事内のレート、1ペソ＝2.3円で計算しています（2019年6月現在）

各月の推定売上高・必要な経費・運営手数料

セブ市内にあるコンドミニアムを例にして掲載しています。

こちらが、売上高と経費・手数料をまとめた月毎の推移表です。当然ですが、稼働日数・日単価（一泊の料金）によって利益となる金額は変わってきます。

とてもわかりやすいですね・・！この表だと、毎月11日の稼働日数で、1年間で289,200ペソ（約66.5万）の利益が出る計算なのですね。すごい。

そうですね！ちなみに稼働日数と単価の設定は、月によって変動する場合もあるので、この表はあくまで運用を始める前の最初の予定です。毎月運用していく中で、数字を調整していき、目標とする利益に近づけていきます。

確認
セブ島の民泊物件は、基本的に、自己所有物件（自分名義で不動産を購入）が対象、賃貸物件の場合はサブリース契約が必要となるようです。
※上の表では、家賃や賃料に当たる金額の記載は省略されています。

年毎の運営時のシュミレーション

こちらは、民泊運用を始めて向こう10年運営した時のシミュレーションです。これは物価上昇率を年毎に5％で計算しているので、売上高と費用の金額も徐々に上げて算出しています。また、正しく継続して運営することで、物件の認知度とレビュー評価が上がるので、それに応じて売上と営業利益が上昇する見込みで計算しています。

なるほど！ご説明ありがとうございます。ちなみに、物件を購入して民泊で運用する場合、1年でどれだけ返ってくるか（利回り）という計算になるのでしょうか？投資としての目線も、ぜひ知りたいです。

いい質問ですね。例えば、セブ島にあるコンドミニアムの1部屋を400万ペソ（約900万）を購入した場合、表にある年間利益289,200ペソ（約665,000円）から計算すると、665,160円（利益）÷9,000,000円（物件費）×100＝7.4となるので、投資利回りは7.4%となります。もし弊社の代行サービスではなく個人で運用すれば、10%は超える計算になるかと思います。

詳細に教えていただきありがとうございます！とても勉強になります。

確認
民泊運用を長期的に考える場合は、クリーニング代・家具などの維持費もしっかり計算することも必要とのことです。

必要な経費・運営手数料のまとめ

• 不動産物件の購入費
• 毎月の光熱費
• 通信費（主にWi-Fi）
• 清掃・クリーニング費
• 【特に初期投資】家具・家電購入費（※）
• 【Booking.com】手数料14％
• 【セブみんぱく依頼時】運営手数料20%

※参考
購入した物件によっては、改装が必要な場合もあるとのこと。その場合は、余計に費用が発生してしまいます。

 

5.　セブ島で民泊運用代行を利用する際の注意点5つ

では最後に、民泊運用代行サービス【セブみんぱく】を利用する際の注意点についてお伝えします。
セブ島だけではなく海外、日本国内でも、民泊運用を考えている人にも共通すると思うので、ぜひ参考にしてください・・！

海外で民泊運用代行サービスを利用する際の注意点5つ

1. 賃貸物件の場合は、サブリース契約を正式に結んでおく
2. 契約する際には信頼できる人かどうかを見極める
3. 最低限の英語レベルを確保しておく
4. 価格設定は周りの生活環境の様子も反映させる
5. ホストとしての心構えは「自分の家を貸し出す」感覚で

 

 

【1】賃貸物件の場合は、サブリース契約を正式に結んでおく

サブリースとは、「転貸借」つまり、【大家さんが管理会社にお部屋を賃貸し、管理会社が賃借したお部屋を第三者にあたる入居者に貸す事】をいいます。

ー出典：アパマン経営の寺子屋(東京三鷹大家塾)

賃貸物件の場合、サブリース契約を結ばずに民泊運用するのは海外でも違法となります。

そのため、特に賃貸物件を検討する場合、物件の見極めやオーナーとの契約内容の適切なやり取りが鍵となります。

民泊運用での物件の種類

・コンドミニアム物件・・・自分名義で所有することができる物件。規模感やグレードも様々で価格帯も同じコンドミニアム内でも部屋によって異なる。賃貸物件の場合、部屋によってオーナーが異なるため、それぞれの物件で交渉が必要となる。

・プレビルド物件・・・まだ建物自体が完成しておらず、工事中でも購入することができる物件。完成後より、かなり安い金額で購入できるのが大きなメリット。しかし、完成の見通しが立たず、工事計画が白紙になることもあるらしい・・。

※参考
フィリピン国内で物件を探すのに参考になるサイト：https://www.lamudi.com.ph/

【2】契約する際には信頼できる人かどうかを見極める

やはり海外ということで、日本人同士の交渉・契約とは異なるという点を大前提にしておくことが大切です。

【セブみんぱく】のアキラさんより、いくつか参考までに、信頼できる人のこんな特徴を教えてくれました。

• 日本語が少し話せるぐらいの日本人へのリスペクトや理解がある人
• その人自身が不動産をいくつか持っていて、既に利益を出している人
• その人の実体や経歴、人脈などが確認できる人（SNSや会社のホームページなどから）

まずは現地で、信頼できる日本人の友達を作ることも大切です！その友達を通じて、現地の信頼できる人を紹介してもらうというのも一つの手です。

慎重に、信頼できる人かどうか見極めて動いていきたいですね。

ここがポイント
フィリピンでは、使用するSNSはFacebookが主流です。気になる人を見つけたら、お互いのFacebookを交換しておくことも忘れないようにしておきましょう。

【3】最低限の英語レベルを確保しておく

フィリピン現地の人、世界各国から来るゲストと会話やメッセージをするに当たり、最低限の英語レベルを確保しておくことは必須となります。

いざ運用を始める前に、自己紹介や簡単なあいさつ、交渉や相談でよく使うフレーズなど、必要最低限の英語を覚えておくようにしておきましょう。

ここがポイント
中学レベルの英語力で問題ないです。フィリピン人はとても優しい人が多く、カタコトな英語でも理解しようとしてくれます。
また、最近では中国人の来客数が増えていることから、中国語もできたら望ましいとのことです。

【4】価格設定は周りの生活環境の様子も反映させる

運用しようと考えている物件の立地条件をしっかり確認するのを忘れないようにしておきましょう。

その物件にはどんな利点があるか、宿泊するゲストの目線に立って、書き出しておくことが大切です。

• 近くにカフェやレストランがあるか
• 駅やショッピングモールの近くか
• 海やプールなどのリゾート要素は
• 大通りに面しているか
• 治安は悪くないか

など、を加味して価格を設定することができます。

ここがポイント
Airbnb（エアビー）やBooking.comを検索して、検討している物件近くのエリアでは、価格設定がどうなのか調べてみるのも参考になります。

【5】ホストとしての心構えは「自分の家を貸し出す」感覚で

仮に民泊運用代行に依頼するとしても、自分の家（もしくは別荘）を貸し出しているという感覚を持つことが大切です。

「この家なら住んでみたいな」「またお世話になりたいな」

こんな風にゲストに思ってもらえるような心構えを、持っていきたいですね。

ここがポイント
カスタマーレビューの評価や毎月の売上目標と結果の振り返りをして、次に生かす体制を継続させるのも大切です。

 

まとめ：セブ島で民泊運用は面白い投資の一つかもしれない

（記事完成後のやり取り）
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アキラさん、今回は本当にありがとうございました。とても貴重な体験をさせてもらいました。

ソウマさん、いえいえ。こちらこそ。記事にもしてくれて嬉しい限りです・・！

ちなみにですが、僕は過去に仮想通貨や事業投資をやったことがありまして、色々失敗したんですよね（実話です：その記事ははこちら）。今はできないですが、資金に余裕ができたらまた挑戦してみたいなって、今回のことで少し思いました。

そうなんですか！色々あったんですね…。ちなみに、フィリピンは世界的に見ても投資に適した国で1位になっているんですよ（参照記事：今、最も投資に適した国ベスト20）。もしその時が来たら、セブ島で民泊運用を考えてみてくださいね！

そうなんですね・・。これからもっと頑張ってそうできたらいいな〜！アキラさん、本当にありがとうございました！

 

ソウマさんならできるよきっと。そして僕にお金ください・・。

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（おわり）

 

【セブみんぱく】で民泊運用代行を申し込みたい方はこちら

現在、ホームページは準備中のため、【セブみんぱく】オーナーの南島 晟（ナジマ　アキラ）さん宛てに直接ご連絡いただくこととなります。

メールでは、以下の内容をご記載の上ご連絡ください。

• お名前
• 連絡先
• お問い合わせ内容/お申し込みの旨

また、この記事でご紹介した民泊運用代行に加えて、賃貸運用管理のサービスを展開しているとのことです。
こちらも気になる方はお問い合わせいただくことができます。

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メール宛先：akira@najima.co.jp

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・05055343736（日本）
・09565689815（フィリピン）

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